Инвестируем в Gladstone Commercial Corporation (NASDAQ:GOOD): что нужно знать? / 7 Декабря 2018

Вот уже несколько лет мы изучаем возможность инвестиций в недвижимость с целью получения регулярного рентного дохода. Идеальной формой является REIT - инвестиционный траст недвижимости. Я никому не навязываю свое мнение, в конце концов, каждый сам должен оценивать такие риски самостоятельно, но мне нравится REIT c тикером GOOD. Проанализируем его сегодня.

Gladstone Commercial Corporation имеет небольшую капитализацию – всего 571 миллион долларов, это – инвестиционный траст недвижимости со штаб-квартирой в McLean (США). REIT владеет и получает доход от операций с коммерческой недвижимостью.

Главной характеристикой REIT является операционный доход (Funds from Operations или FFO), получаемый от сдачи в аренду портфеля недвижимости. FFO «честнее», чем чистый доход, в который включаются доходы от разовых операций. Например, одномоментная продажа объекта недвижимости отразится в статье «чистый доход» и исказит наше представление о финансовом здоровье компании. У GOOD FFO составляет 47 млн долларов и равняется 57% его доходов. Это значит, что основные доходы качественные и регулярные.

Для оценки финансового здоровья компании можно использовать отношение – операционный доход к совокупному долгу (FFO-to-total debt). Обратное значение позволит понять, за сколько лет компания сможет погасить долг, используя только операционный доход? В случае GOOD операционный доход составляет 8.6% от суммы долга, что очень мало по мнению рейтингового агентства Standard & Poor «высокий риск». Это означает, что компания операционным доходом будет гасить долг в течение 11.58 лет. Понятно, что риски с течением времени могут вырасти, с одной стороны, и понятно, что компания может гасить долги и из других источников, с другой стороны. Но как характеристика финансового здоровья, показатель удобен.

Наконец, оценим кратксорочную платежеспособность компании. Для этого используем коэффициент операционный доход/сумму ежегодных процентов и поймем, во сколько раз прибыль GOOD превышает ежегодные процентные платежи. У обычных компаний в коэффициенте используют EBIT, но для REIT лучше использовать FFO. У GOOD он равен 1,91 , что означает что GOOD не генерирует соответствующую сумму денежных средств из своих заимствований. Безопасным обычно считается соотношение больше 3х.

Чтобы оценить REIT так, как мы оцениваем стоимость акций по формуле P/E, вместо Е используем операционный доход FFO. У GOOD P/FFO равняется 12,2, по сравнению с средним значением для индустрии американских инвестиционных трастов 16.5. То есть цена моей любимой GOOD занижена. 

С использованием этих коэффициентов каждый может изучить и другие варианты инвестиций в REIT. Но GOOD очаровал меня ЕЖЕМЕСЯЧНОЙ выплатой дивидендов.