Глобальные REIT ETFs / 18 Января 2019

В настоящее время подавляющее большинство инвестиционных стратегий, ориентированных на достаточно высокий уровень диверсификации инвестиционного портфеля, предполагает вложение средств в разнообразные классы активов, одним из которых традиционно является недвижимость.

В качестве инвестиционного актива недвижимость объективно обладает несколькими серьезными преимуществами, а именно:

1) она позволяет получать текущий доход за счет сдачи в аренду;

2) недвижимость является рыночным активом, потому в условиях экономического роста, сопровождающегося ростом доходов населения, она, как правило, дорожает;

3) недвижимость – это довольно интересный «антиинфляционный актив» (по крайней мере, в мировой практике при резких «скачках» инфляции недвижимость, будучи реальным активом, зачастую растет в цене сопоставимыми темпами).

На глобальном рынке биржевых фондов существует несколько альтернативных вариантов вложения в недвижимость, однако наиболее распространенным среди них являются вложения в так называемые REIT ETFs.

REIT (или Real Estate Investment Trust) – это компания, непосредственно осуществляющая коллективные инвестиции в недвижимость (чаще всего, они занимаются строительством недвижимости, ее куплей-продажей, а также комплексным управлением недвижимостью) или финансирующая ипотечные операции (в зависимости от специфики деятельности REITs подразделяют на долевые, ипотечные и смешанные).

Необходимо отметить, что не менее 75% активов REITs должно быть вложено в недвижимость (на практике эта доля обычно превышает 90%) и, соответственно, не менее 75% должно обеспечиваться за счет недвижимости или доходов по ипотечным ценным бумагам.

Одной из отличительных особенностей REITs является достаточно высокий уровень дивидендной доходности: как правило, она колеблется в диапазоне от 3% до 5% в год, хотя в отдельные периоды времени она может существенно отклоняться от этих значений. Высокий уровень дивидендной доходности REIT ETFs объясняется достаточно просто: в соответствии с законодательными требованиями подавляющего большинства стран, в которых регистрируются REIT, они обязаны выплачивать не менее 90% полученного налогооблагаемого дохода в виде дивидендов. При этом оставшаяся часть дохода REITs (10% и менее) облагается налогом по обычной ставке налогообложения, поэтому подавляющее большинство подобных компаний предпочитает распределять в виде дивидендов весь полученный налогооблагаемый доход.

В последнее время все более популярными среди частных и институциональных инвесторов становятся глобальные фонды недвижимости (Global REITs), фактически рассматриваемые ими как «улучшенная версия» классических фондов недвижимости, обладающая рядом уникальных особенностей (в таблице 1 приведена дивидендная доходность до налогообложения глобальных REIT ETFs по итогам 2018 года).

Таблица 1

Дивидендная доходность до налогообложения глобальных REIT ETFs

по итогам 2018 года

Фактически можно говорить о том, что дивидендная доходность подобных фондов по итогам прошлого года сопоставима с динамикой их рыночных котировок (таблица 2).

Таблица 2

Изменение рыночных котировок глобальных REIT ETFs

по итогам 2018 года

Стоит отметить, что дивидендная доходность традиционных REIT ETFs, ориентированных преимущественно на отдельные национальные рынки недвижимости, сопоставима с доходностью глобальных REIT ETFs, однако последние оценены намного более консервативно по мультипликатору P/E (8-12 против 20-30 у классических REIT ETFs).

Во-первых, глобальные REITs позволяют добиться высокого уровня диверсификации инвестиционного портфеля. Дело в том, что с точки зрения диверсификации инвестиционного портфеля особый интерес представляют классы активов, имеющие достаточно низкий уровень корреляции с другими классами активов, представленных на финансовом рынке, а REITs, особенно в долгосрочной перспективе, обладают данной особенностью (например, с акциями у REITs слабая положительная корреляция).

Глобальные REITs дополнительно позволяют обеспечить географическую диверсификацию, которая имеет принципиальное значение для рынков недвижимости. Ее важность обусловлена тем, что рынок недвижимости очень «чувствителен» к изменениям законодательства, происходящим на национальном уровне, в частности, повышение ставки налога на недвижимость или усложнение процедуры ее приобретения вполне способно привести к серьезному снижению цен на нее, что негативно отразится на доходности инвестирования. Географическая диверсификация, безусловно, не устраняет данный риск полностью, однако в значительной степени позволяет его минимизировать.

Во-вторых, глобальные REITs (как, впрочем, и традиционные) обладают достаточно высоким уровнем ликвидности, т.е. владелец REITs имеет реальную возможность закрыть свои позиции в течение одного торгового дня. Этим REITs выгодно отличаются от непосредственного приобретения объектов недвижимости, которые характеризуются достаточно низким уровнем ликвидности, особенно в том случае, когда объектами инвестирования становятся крупные и, соответственно, достаточно дорогие объекты недвижимости.

Кроме того, совершение операций с REITs характеризуется низким уровнем издержек: фактически инвестор уплачивает только комиссию биржи или внебиржевой торговой системы, а также комиссию брокера, т.е. его транзакционные издержки сопоставимы, к примеру, с аналогичными издержками, возникающими при совершении операций с ценными бумагами (акциями и облигациями).

В-третьих, глобальные REITs многократно снижают «минимальный порог входа» на рынок недвижимости, особенно с учетом их уровня географической диверсификации.

Масштаб этого эффекта можно проиллюстрировать на условном примере. Предположим, инвестор решил самостоятельно сформировать инвестиционный портфель, состоящий только из объектов недвижимости, предполагающий географическую диверсификацию по 10 странам («арифметика» инвестирования очень проста: 1 страна – 1 объект недвижимости). При средней стоимости одного объекта недвижимости в 100000 долл. (и эта оценка является очень оптимистичной) минимальная сумма инвестирования составила бы 1000000 долл.

Однако при работе с глобальными REIT ETFs минимальная сумма инвестирования будет составлять менее 60 долл, в частности, по итогам торгов 14 января 2019 года стоимость одной бумаги биржевого фонда FlexShares Global Quality Real Estate Index Fund (GQRE) составляла 58,03 долл, причем в своей категории его акции были самыми дорогими (для сравнения бумаги First Trust Heitman Global Prime Real Estate ETF (PRME) на тот же момент времени стоили 18,80 долл).

В-четвертых, REIT ETFs в силу свойственной им структуры активов характеризуются высоким уровнем надежности (на зарубежных финансовых рынках с такими активами охотно работают крупные институциональные инвесторы, ориентированные на долгосрочное инвестирование, прежде всего, пенсионные фонды и страховые компании). У долевых REITs основу портфеля составляют реальные активы (недвижимость), поэтому для них риск катастрофических убытков существенно ниже, чем, к примеру, для фондов акций или облигаций.